Predaj nehnuteľnosti je významná udalosť, ktorá má dopad aj na vaše daňové povinnosti. Ak ste v minulom roku predali byt, dom, pozemok alebo inú nehnuteľnosť, je dôležité vedieť, či musíte podať daňové priznanie a aké príjmy a výdavky v ňom uviesť. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o daňových aspektoch predaja nehnuteľnosti na Slovensku.
Povinnosť podať daňové priznanie
Povinnosť podať daňové priznanie sa týka fyzických osôb, ktoré v zdaňovacom období (kalendárny rok) dosiahli zdaniteľné príjmy presahujúce sumu 2 823,24 €. Do tejto sumy sa započítavajú všetky zdaniteľné príjmy, nielen príjem z predaja nehnuteľnosti.
Kedy nemusíte podať daňové priznanie?
Daňové priznanie nemusíte podať, ak vaše celkové zdaniteľné príjmy za rok 2024 nepresiahnu sumu 2 823,24 €. Dôležité je vedieť, že do tejto sumy sa nezapočítavajú príjmy, ktoré sú od dane oslobodené alebo nie sú predmetom dane.
Oslobodenie od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov definuje prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. To znamená, že ak splníte podmienky, nemusíte tento príjem uvádzať v daňovom priznaní a platiť z neho daň.
Prípady oslobodenia od dane
Medzi najčastejšie prípady oslobodenia od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti patria:
Prečítajte si tiež: Zdravotné benefity hlohu obyčajného
- Časový test: Ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva.
- Dedenie v priamom rade: Ak ste nehnuteľnosť zdedili v priamom rade (napr. po rodičoch, starých rodičoch, deťoch, vnúčatách) alebo po manželovi/manželke a uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (osoby, po ktorej dedíte).
- Nadobudnutie pred 1. januárom 2011 a trvalý pobyt: Ak ste nehnuteľnosť nadobudli do vlastníctva pred 1. januárom 2011 a mali ste v nej trvalý pobyt najmenej 2 roky bezprostredne pred predajom.
- Reštitučné zákony: Ak ste nehnuteľnosť predali v rámci reštitučných zákonov (napr. vrátenie majetku odňatého štátom).
Kedy sa oslobodenie od dane neuplatňuje?
Oslobodenie od dane sa nevzťahuje na príjmy z predaja nehnuteľnosti, ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. V takomto prípade je príjem oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Ako uviesť príjem z predaja nehnuteľnosti v daňovom priznaní
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, musíte ho uviesť v daňovom priznaní.
Typ daňového priznania
Na priznanie príjmu z predaja nehnuteľnosti použijete daňové priznanie typu B. Toto tlačivo je určené pre daňovníkov, ktorí majú príjmy z rôznych zdrojov, vrátane príjmov z podnikania, prenájmu a iných príjmov podľa § 8 zákona o dani z príjmov.
Umiestnenie príjmu v daňovom priznaní
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa uvádza v VIII. oddiele daňového priznania typu B, v tabuľke č. 3, riadok č. 2 v stĺpci 1 (Príjmy).
Výdavky spojené s predajom nehnuteľnosti
Pri výpočte základu dane si môžete od príjmu z predaja odpočítať výdavky, ktoré ste preukázateľne vynaložili na obstaranie a predaj nehnuteľnosti.
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kŕmenia sliepok suchým chlebom
Aké výdavky si môžete uplatniť?
- Kúpna cena: Ak ste nehnuteľnosť nadobudli kúpou, výdavkom je kúpna cena.
- Cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia: Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením, výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia (napríklad cena na základe znaleckého posudku, cena uvedená v rozhodnutí o dedičstve).
- Cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania: Ak ste nehnuteľnosť nadobudli darovaním, je potrebné posúdiť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania oslobodený od dane alebo nie. Ak by bol oslobodený, výdavkom je cena zistená v čase darovania, určená napríklad znaleckým posudkom. Ak by nebol oslobodený od dane, výdavkom je obstarávacia cena zistená u darcu (cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).
- Finančné prostriedky vynaložené na zhodnotenie, rekonštrukciu, opravu a údržbu: Môžete si uplatniť aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, rekonštrukciu, opravu a údržbu nehnuteľnosti.
- Výdavky súvisiace s predajom: Medzi výdavky súvisiace s predajom patria napríklad náklady na znalecký posudok, na vypracovanie kúpnej zmluvy, kolky platené katastru nehnuteľností, poplatky za overenie podpisu na zmluve.
Obmedzenia pri uplatňovaní výdavkov
Uvedené výdavky však môžu byť len do výšky príjmov, nesmiete vykázať stratu.
Nezdaniteľná časť základu dane
Ak v daňovom priznaní uvádzate len príjem z predaja nehnuteľnosti a žiadny iný príjem, nemôžete si nárokovať nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť na manželku, pretože ide o pasívny príjem.
Termíny a lehoty
Daňové priznanie za rok 2024 je potrebné podať do 31. marca 2025. Túto lehotu si môžete predĺžiť, ak o to požiadate daňový úrad.
Predĺženie lehoty na podanie daňového priznania
Lehotu na podanie daňového priznania si môžete predĺžiť o tri mesiace (do 30. júna 2025) alebo o šesť mesiacov (ak máte príjmy zo zahraničia). Žiadosť o predĺženie lehoty je potrebné podať daňovému úradu najneskôr do 31. marca 2025.
Prílohy k daňovému priznaniu
K daňovému priznaniu je potrebné priložiť všetky relevantné prílohy, ktoré preukazujú vaše príjmy a výdavky.
Prečítajte si tiež: Predaj zemiakov Poprad
Povinné prílohy
- Kúpna zmluva (alebo iný doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti): Preukazuje, ako ste nehnuteľnosť nadobudli a za akú cenu.
- Znalecký posudok (ak bol vypracovaný): Používa sa na určenie ceny nehnuteľnosti v čase nadobudnutia dedením alebo darovaním.
- Doklady o výdavkoch na rekonštrukciu, opravu a údržbu: Faktúry, zmluvy a iné doklady, ktoré preukazujú výdavky na zhodnotenie nehnuteľnosti.
- Doklady o výdavkoch súvisiacich s predajom: Napríklad faktúry za znalecký posudok, kúpnu zmluvu, kolky a poplatky.
- Potvrdenie o zaplatených preddavkoch na daň (ak boli hradené).
Špecifické situácie
Predaj družstevného bytu
Pri predaji družstevného bytu je potrebné rozlišovať medzi príjmom z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve a príjmom z predaja nehnuteľnosti (ak ste byt neskôr odkúpili do osobného vlastníctva). Oslobodenie od dane sa posudzuje अलग-अलग pre každý z týchto príjmov.
Prenájom nehnuteľnosti a následný predaj
Ak ste nehnuteľnosť prenajímali a uplatňovali ste si výdavky spojené s prenájmom, je potrebné pri predaji nehnuteľnosti zohľadniť tieto skutočnosti pri výpočte základu dane.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Ak nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z predaja sa delí medzi manželov rovnakým dielom, ak sa nedohodnú inak. Výdavky sa delia v rovnakom pomere ako príjmy.
Zámena nehnuteľností
Pri zámene nehnuteľností sa za príjem považuje hodnota nehnuteľnosti, ktorú ste získali zámenou. Výdavkom je hodnota nehnuteľnosti, ktorú ste dali na zámenu.
Praktické príklady
Príklad 1: Predaj bytu po 4 rokoch
Daňovník kúpil byt v roku 2021 za 100 000 eur a predal ho v roku 2025 za 120 000 eur. Príjem z predaja bytu nie je oslobodený od dane, pretože daňovník nevlastnil byt viac ako 5 rokov. Zdaniteľným príjmom je suma 20 000 eur (120 000 - 100 000).
Príklad 2: Dedenie a predaj nehnuteľnosti
Daňovník zdedil pozemok v roku 2022 po smrti otca (dedenie v priamom rade) a predal ho v roku 2025. Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, pretože daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením v priamom rade a uplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa.
Príklad 3: Predaj nehnuteľnosti zahrnutej v obchodnom majetku
Daňovník nadobudol byt v roku 2012 a od roku 2013 ho prenajímal a zahrnul do obchodného majetku. V roku 2025 byt predal. Na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. Ak k predaju došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem.