Úspešná obhliadka nehnuteľnosti môže znamenať rozdiel tisícov eur v predajnej cene. Prvý dojem je kľúčový, a preto je dôležité venovať príprave domu na obhliadku dostatočnú pozornosť. Cieľom je, aby nehnuteľnosť vyzerala pre potenciálnych kupujúcich čo najatraktívnejšie.
Príprava pred obhliadkou
Ešte predtým, než sa pustíte do samotného predaja, je nevyhnutné si uvedomiť, že prvý dojem zohráva zásadnú úlohu. Príprava nehnuteľnosti na obhliadku môže výrazne ovplyvniť rozhodovanie potenciálnych kupcov a zvýšiť celkovú hodnotu vašej nehnuteľnosti.
Dohodnutie obhliadky
Ak ste v procese hľadania ideálneho bytu, je dôležité si obhliadku vopred naplánovať. Dohodnutie obhliadky vopred urobí dobrý dojem aj na správcu bytu, pretože uvidia, že máte radi poriadok a prehľad. Naplánovaním obhliadky dávate správcovi bytu možnosť pripraviť sa na vašu návštevu a vyčleniť si potrebný čas na obhliadku.
Skôr ako si obhliadku dohodnete, zistite, na čo sa počas obhliadky pýtať. Môžete si byt pozrieť online a prečítať si niečo o okolí. Môžete tiež zistiť, čo všetko sa v byte nachádza, aby ste sa uistili, že vám ponúkne to, čo skutočne chcete. Chcete trojizbový byt, alebo vám postačí iba jedna spálňa? Potrebujete šatník, kancelárske priestory alebo veľkú kuchyňu? Zatiaľ čo budete robiť prieskum trhu, zapíšte si všetky otázky, ktoré vám napadnú. Keď zavoláte, aby ste si naplánovali obhliadku, uistite sa, že ste na tichom mieste, kde nebudete musieť riešiť prípadné prerušenia.
Opýtajte sa na možný časový rámec obhliadky, cenu nájmu ale aj dostupnosť bytu. Ak byt, o ktorý máte záujem, nie je voľný, zistite, kedy by mohol byť voľný a či existujú nejaké porovnateľné možnosti. Skôr ako budete plánovať obhliadku, zistite svoju vlastnú dostupnosť. Vyberajte si dni a časy, ktoré vám pasujú do rozvrhu a navrhnite niekoľko možností.
Prečítajte si tiež: Príprava steaku zo sviečkovice
Dôležitosť prvého dojmu a správnej stratégie
Urobiť si prehľad a nedať hneď na prvý dojem platí v realitách, ako aj vo financiách. Najmä ak svoju vyhliadnutú nehnuteľnosť budete financovať z úveru, ktorý sa stane vaším „súputníkom“ na dlhé roky. Konkurencia v úveroch na bývanie je silná, využite to vo svoj prospech. Nenechajte sa opantať prvou lákavou ponukou. Uvažujte v dlhšom časovom horizonte. Svoj byt alebo dom si tiež nekupujete len na pár mesiacov a podobne je to aj s úverom.
Čo si všímať počas obhliadky
Pri samotnej obhliadke je dôležité venovať pozornosť detailom a nenechať sa tlačiť do rýchlej prehliadky.
Posudzovanie priestoru a stavu nehnuteľnosti
V prvom rade posudzujte priestor - veľkosť miestností, ich rozdelenie. Posúďte svetlosť jednotlivých miestností. V prípade obhliadok vo večerných hodinách alebo počas horšieho počasia si overte orientáciu miestností na svetové strany. Ako druhý v poradí si všimnite stav nehnuteľnosti. Vyžaduje to, aby ste pristúpili k stenám, dverám a podlahám a pozreli sa zblízka. Buďte zvedaví, ale slušní. Opýtajte sa, či môžete nazrieť pod koberec, do vstavaných skríň a podobne. Majiteľ, ktorý nemá čo skrývať, sa len poteší vášmu záujmu.
Kontrola technického stavu
Skontrolujte potrubie v kúpeľni a uistite sa, že kohútiky nekvapkajú ani nie sú vlhké. Fungujú detektory dymu? Sú v blízkosti bytu hasiace prístroje? Sú v ňom nainštalované detektory oxidu uhoľnatého? Skontrolujte všetky chodby a ďalšie oblasti, kde sa tieto alarmy bežne vyskytujú. Ak chcete otestovať elektrické zásuvky v byte, prineste si svoju nabíjačku na telefón a zapojte ju do všetkých zásuviek. Mali by ste tiež zapnúť všetky spínače svetiel. Otestujte všetky spotrebiče v kuchyni a uistite sa, že fungujú správne. Otestujte horáky na sporáku ale aj rúru. Otvorte dvierka chladničky a mrazničky, aby ste sa uistili, že nezapáchajú.
Pozrite si podlahy, ktoré často odrážajú opotrebenie nehnuteľnosti, pozrite si steny a hľadajte akékoľvek známky poruchy. Vyskúšajte otváranie dverí a okien, vyťahovanie žalúzií na oknách, pustite vodu v kúpeľni a umývadlách, pozrite si splachovanie WC. Nakoniec sa zastavte na chvíľu v miestnostiach a požiadajte majiteľa alebo makléra, aby na chvíľu utíchli. Chcete spoznať zvuky a ruchy, s ktorými by ste v budúcnosti bývali.
Prečítajte si tiež: Lahodné tvarohové koláče
Čo si so sebou priniesť na obhliadku?
Ak idete na obhliadku bytu, mali by ste si so sebou zobrať brožúry alebo akékoľvek iné marketingové materiály, ktoré ste dostali. Ak máte vážne záujem a dopyt po byte je vysoký, doneste si aj nejaké dokumenty, ako sú napríklad vaše nedávne výplatné pásky alebo referencie.
Ako sa obliecť na obhliadku?
Obhliadka bytu nie je taká formálna, ako seriózny pracovný pohovor. Oblek nie je potrebný, no vhodné je biznis-ležérne oblečenie. Chcete urobiť čo najlepší prvý dojem, vyzerať dobre a cítiť sa sebavedomo. Vyhnite sa roztrhanému a pokrčenému oblečeniu, alebo čomukoľvek, čo vám dobre nesedí. Chcete vyzerať reprezentatívne, čisto a profesionálne. S najväčšou pravdepodobnosťou sa budete trochu prechádzať, takže si budete chcieť obliecť oblečenie a obuť topánky, v ktorých sa cítite pohodlne. Medzi vhodné oblečenie vo všeobecnosti patria kaki nohavice, tmavé nohavice a blúzka alebo košeľa na gombíky.
Počas obhliadky počúvajte, pozerajte sa a pýtajte sa
Pri obhliadke bytu je potrebné vykonávať tri činnosti: počúvať, pozerať sa a pýtať sa. Pozorne sledujte stav celého bytu. Namiesto toho, aby ste okamžite kládli množstvo otázok, počúvajte realitného makléra a majiteľa nehnuteľnosti a robte si poznámky.
Po absolvovaní kompletnej vizuálnej obhliadky je vhodné zrekapitulovať si fakty a doplniť informácie otázkami pre majiteľa či makléra. Cieľom je dozvedieť sa o nehnuteľnosti všetko, čo nebolo zjavné, keď ste ňou prechádzali, ani z výkladu, prípadne doplniť si či overiť fakty, ktoré ste sa dozvedeli. V prípade bytu ide o tieto parametre: výmera, orientácia, pivnica, komora, garáž, možnosť parkovania, informácia o najbližších susedoch, informácia o výške a štruktúre prevádzkových nákladov.
Zvýšenie atraktivity nehnuteľnosti
Kvalitné fotografie a texty rozhodnú, či sa potenciálny kupujúci ozve a príde na obhliadku. Ako pracujete s nehnuteľnosťou ako takou na vstupe do realitného procesu? Pomáhate majiteľovi premeniť jeho bývanie na štandardizovaný produkt na realitnom trhu (mimochodom, až potom tento domov niekoho môžeme nazývať nehnuteľnosť na predaj).
Prečítajte si tiež: Ako pripraviť bolonskú
Homestaging a fotostaging
Homestaging alebo Fotostaging je aj výborná pomôcka pri zvýšení predajnej ceny. Jednoducho pomáha predať za viac. Textom: "predám dvojizbák s balkónom neďaleko centra", dnes nikoho neohúrite. Text má vyvolať tie správne emócie, aby sa záujemca rozhodol zavolať a dohodol si obhliadku. Niektorí ľudia sú vizuálne tipy, niektorí zas analytické. Tí si radi prečítajú lákavý text pekne zoradený v odstavcoch a oddelený nadpismi a podnadpismi.
Vizualizácia a video
Vizualizáciou prebudíme v záujemcoch tie správne emócie a dáme im vlastne návrh, ako by ich nové bývanie mohlo vyzerať. Ľudia kupujú srdcom. Preto im okrem ukážky súčasného stavu ponúkneme aj myšlienku, ako by to mohlo v ich novom bývaní vyzerať po rekonštrukcii. Priblížia dokonalú predstavu o nehnuteľnosti, o jej plusoch aj mínusoch. Ľudia milujú video viac ako fotky. V dnešnej dobe predávať bez videa? Nemysliteľné. Video až o 600% zvýši návštevnosť inzerátu. Ukážu Vám okolie, aká je dostupnosť, príroda, vybavenosť lokality. Najmodernejšia technológia, ktorá ukáže záujemcovi detailný pohľad na nehnuteľnosť z pohodlia domova. Záujemci si danú nehnuteľnosť môžu detailne prezrieť doslova z ktoréhokoľvek kúta sveta. Tiež im vieme ukázať stav pred a návrh po rekonštrukcii.
Dnes nestačí len inzerovať na inzertných portáloch. Ale v prípade, že má k dispozícii link na webstránku, môže ju poslať napr. Je to podrobnejšie ako videoprehliadka v inzeráte a ukazujeme v ňom aj technické detaily. Následne sú aj samotné obhliadky naživo oveľa efektívnejšie.
Ako pripraviť byt alebo dom na obhliadku: 12 zlatých pravidiel
Existuje niekoľko zlatých pravidiel, ktorými nič nepokazíte, a ktoré vám pomôžu pripraviť váš domov na obhliadku.
- Upratovanie a čistota: Dajte si záležať na upratovaní. Poodkladajte z dosahu všetko zbytočné, povyťahované šaty, štósy papierov, špinavý riad, binec na stole, hračky po zemi, povaľujúce sa knihy, časopisy…. Verte, na to klient naozaj nie je zvedavý, hľadá svoj domov, neprešiel skúmať vnútornosti vášho intímneho života. Umyte okná, dres, kľučky, ideálne je, keď sa všetko bude ligotať, nikde ani smietka prachu, pavučiny….
- Minimalizácia nábytku: Čím prechodnejšie a vzdušnejšie bude váš byt pôsobiť, tým väčšie šance na predaj. Ak je možnosť, nechajte počas obhliadky v byte iba to najnutnejšie. Priestor bude pôsobiť určite väčšie a prístupnejšie.
- Svetlo: Otvorte žalúzie, odhrňte závesy, vpustite slnko dnu. Ak je tá možnosť, dohodnite si čas obhliadky na hodinu, kedy je u vás najviac slniečka.
- Opravy: Nezanedbajte maličkosti, ktoré si môže klient všimnúť. Vystierkujte, omietnite, prilepte, čo treba, nech žiarovky svietia, rolety fungujú!
- Farby: S farbami preto skôr uvážlivo a opatrne. Okrem príliš krikľavých kreácií ľudia neobľubujú ani tmavé a pochmúrne priestory.
- Živé kvety: Niet príťažlivejšej dekorácie v domácnosti, ako je živý kvet. Či už rezaný vo vkusnej váze, alebo zeleň v kvetináči, doslova rozžiari každý priestor.
- Odstránenie osobných predmetov: Do prezentácie nehnuteľnosti budúcemu kupcovi sa familiárne veci veľmi nehodia. Neprišiel obdivovať váš život. Naopak, vyberá si priestory, kde by si mal dokázať predstaviť svoj budúci život, a vaše osobné predmety by ho pri tom mohli skôr rušiť.
- Vonkajšie priestory: Chodba, vchod, prístupová cesta, okolie, predzáhradka, či v prípade rodinného domu pozemok - to všetko si takisto zaslúži pozornosť. Veď práve tieto priestory spoluvytvárajú úplne prvý dojem potencionálneho kupca.
- Vôňa: Každý domov musí v prvom rade voňať, a ak klienta už pri vchode ovalí do nosa čosi nepríjemné, prehrali ste.
- Kúpeľňa a kuchyňa: Venujte osobitú pozornosť dvom mimoriadne obľúbeným častiam domácnosti: kúpeľni a kuchyni.
- Pivnica a povala: Keď ste tam už celé roky neboli, určite tam pred obhliadkou nakuknite.
- Emocionálne odosobnenie: Pred predajom sa jednoducho zmierte s tým, že jedna éra sa definitívne končí.
Čo robiť počas obhliadky?
- Byt upracte a odpracte z neho všetko viditeľné. More topánok z predsiene dajte do skriniek, pretrite dlážku a starú, dožívajúcu rohožku dajte mimo dohľad. Odložte riad z kuchynskej linky, z kúpeľne odstráňte všetky handry, mopy či špinavé oblečenie nachystané na pranie.
- V deň obhliadky sa vyhnite vyprážaniu rýb a inému smaženiu. Ak ste fajčiar, aspoň deň pred obhliadkou nefajčite vo vnútri. Cigaretový oder je často proti srsti aj samotným fajčiarom, takže nemá zmysel riskovať. Pootvárajte okná dokorán a vyvetrajte.
- Pri obhliadke žiadna miestnosť nie je tabu. Žiaden ostych a výhovorky.
- Pri obhliadke nehnuteľnosti ide o predaj. Nechajte makléra hovoriť. Maklér je profesionál - vie, čo na vašej nehnuteľnosti vyzdvihnúť a čo len spomenúť a veľmi sa v tom nevŕtať. Čo vy vidíte negatívne, maklér otočí na výhodu.
- Absolútne tabu sú témy vášho duševného rozpoloženia. Záujemca sa prišiel pozrieť na nehnuteľnosť, nie vám robiť terapeuta po ťažkom rozvode.
Schéma inšpirácie k akcii
Schéma inšpirácie k akcii je schéma, kde druhú stranu do kúpy netlačíme, ale naopak, ku kúpe ho inšpirujeme. Ako to dosiahnuť?
- prebudiť túžbu
- presvedčiť mozog (emócie a túžba sú impulzom k rozhodnutiu kúpiť. Ak má však zákazník otvoriť peňaženku, v ďalšej fáze musíte zvládnuť presvedčiť aj jeho mozog - logiku.
- priživovať vzťah (zákazníka máte, ale tu mnoho maklérov končí.